樓市半月談

■ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者夏金彪

  近日，甘肅的天水、白銀相繼發(fā)布通知，取消對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格備案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。天水方面同時(shí)表示，“銷售價(jià)格由開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)銷售情況適時(shí)調(diào)整”。除了甘肅的天水、白銀之外，沈陽(yáng)、蘭州、鄭州、寧德等多個(gè)城市也宣布，不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。此外，陽(yáng)江、珠海、蕪湖等多個(gè)城市優(yōu)化了限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。事實(shí)上，在新建商品住房的限價(jià)政策調(diào)整之前，二手房的限價(jià)政策已經(jīng)開始調(diào)整。

  新房和二手房的限價(jià)政策是在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期推出的，最早可以追溯到2010年，當(dāng)時(shí)的限價(jià)政策主要限制的是新房備案價(jià)過(guò)高，被稱為“限漲令”。

  由于新房和二手房之間存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，新房限價(jià)后，如果二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于新房，可能會(huì)造成市場(chǎng)預(yù)期的混亂，導(dǎo)致投機(jī)行為增多。

  隨后，各地政府開始對(duì)二手房實(shí)施“限漲令”，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免市場(chǎng)過(guò)熱。  

此輪房地產(chǎn)調(diào)整讓一些地方面臨房地產(chǎn)行業(yè)下行的壓力，限價(jià)政策開始由此前限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)向限制房?jī)r(jià)過(guò)快下跌。2021年8月，湖南岳陽(yáng)成為第一個(gè)祭出“限跌令”的城市，規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%。隨后，包括江蘇江陰、唐山、沈陽(yáng)、菏澤、昆明、惠州、桂林等城市也發(fā)布了類似的“限跌令”政策。  

  應(yīng)該說(shuō)，新房和二手房的限價(jià)政策對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的積極作用。限價(jià)政策抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，遏制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲或下跌，有助于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，需要指出的是，限價(jià)政策在短期內(nèi)可能對(duì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲或下跌有一定的效果，但長(zhǎng)期來(lái)看可能會(huì)影響市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮積極作用，扭曲市場(chǎng)的供需關(guān)系，導(dǎo)致房?jī)r(jià)信號(hào)失真，影響購(gòu)房者的預(yù)期，干擾房企的正常銷售。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行階段，“限跌令”限制了房企通過(guò)降價(jià)促銷來(lái)回籠資金，加大資金鏈緊張房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性危機(jī)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。  

  目前，一些地方取消“限跌令”可以讓房企根據(jù)市場(chǎng)狀況自主調(diào)整房?jī)r(jià)，通過(guò)降價(jià)促銷快速回籠資金，緩解資金壓力，從而增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，取消“限跌令”意味著更大的自主權(quán)和更少的政策約束，有助于提振房企的信心，促進(jìn)其根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。不過(guò)，需要注意的是，雖然取消“限跌令”可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些積極影響，但也可能伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如房?jī)r(jià)短期內(nèi)的大幅波動(dòng)可能會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，地方政府還需根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，優(yōu)化調(diào)整限價(jià)政策，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  隨著我國(guó)不斷完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，政府將加大保障性住房的建設(shè)，以保障中低收入群眾的住房需求。同時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制將在滿足居民多樣化住房需求中發(fā)揮更大作用，讓商品房回歸市場(chǎng)，通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)滿足不同收入層次人群的個(gè)性化住房需求。房地產(chǎn)限價(jià)等行政手段有望逐步退出市場(chǎng)，代之以市場(chǎng)化、法治化的長(zhǎng)效機(jī)制。

(中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào))